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Jetzt gilt’s: Was Mietpreisbremse und Bestellerprinzip bringen

Am 1. Juni 2015 hat auf dem deutschen Immobilienmarkt eine neue Ära begonnen: Die Mietpreisbremse ist in Kraft getreten. Auch die Bezahlung des Maklers ist mit dem Bestellerprinzip völlig neu geregelt. Die wichtigsten Folgen für Ihre Kunden.

Die Mietpreisbremse, offizieller Titel "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten" (Bürgerliches Gesetzbuch, Paragraf 556d), ermöglicht es den Bundesländern, bestimmte Gebiete zu angespannten Wohnungsmärkten zu erklären und dort die Mieten zu deckeln.
Das heißt: Bei Abschluss eines neuen Mietvertrags in einer Bestandswohnung darf die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Nettogrundmiete (laut offiziellem Mietpreisspiegel) liegen.

Was bedeutet das für Ihre Kunden, die beispielsweise Besitzer von Kapitalanlageimmobilien sind oder werden wollen?

Grundsätzlich kann das neue Gesetz durch die geringeren Mieteinnahmen die Renditechancen verringern. Entsprechend befürchten Kritiker, dass in der Folge der Wohnungsbau stagnieren könnte.

Beispiel:
Die bisherige Miete für die Wohnung A in einem Gebiet, das sich im Laufe der Jahre zu einem „Szenegebiet“ entwickelt hat, betrug 5,50 Euro/qm. Für vergleichbare Wohnungen werden bei Wiedervermietungen Preise von bis zu 9,00 Euro/qm erzielt, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete, die im Mietspiegel dokumentiert ist, bei 6,00 Euro/qm liegt. Soll die Wohnung A nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse wiedervermietet werden, kann der Vermieter die Miete auf höchstens 6,60 Euro/qm anheben.

Doch es gibt Ausnahmen:

  • Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet werden
  • Immobilien, die umfassend renoviert und modernisiert wurden (der Aufwand muss laut Gesetzgeber mindestens einem Drittel dessen entsprechen, was für eine vergleichbare Neubauwohnung hätte bezahlt werden müssen.)

Zusätzlich kommt es darauf an, wo sich die Immobilie befindet. Denn jedes Bundesland kann separat über die Anwendung der Mietpreisbremse entscheiden. Bislang hat nur Berlin das Gesetz in Kraft gesetzt. Ab dem 1. Juli gilt es flächendeckend in Hamburg sowie in 22 Städten in Nordrhein-Westfalen.

Wer gegen dieses Gesetz verstößt, muss dem Mieter die zu viel vereinnahmte Summe zurückerstatten. Allerdings muss sich zunächst der Mieter beschweren, und zwar schriftlich. E-Mail, SMS oder ein Gespräch auf dem Hausflur reichen nicht aus.

Was ändert sich bei Maklergebühren?

Es gilt das sogenannte Bestellerprinzip, sprich „Wer bestellt, bezahlt.“ Rund 2,38 Nettokaltmieten flossen im Durchschnitt von den Mietern an die Makler. Dieses „Eintrittsgeld“ müssen von nun an mehrheitlich die Vermieter zahlen. Es sei denn, sie vermitteln ihre Wohnungen selbst.

Unter bestimmten Voraussetzungen muss jedoch auch künftig der Mieter die Courtage zahlen – nämlich dann, wenn er selbst ausdrücklich einen Makler damit beauftragt, eine neue Wohnung ausfindig zu machen.

Unter dem Strich könnte das Bestellerprinzip dazu führen, dass Vermieter ihre Wohnungen selbst vermitteln wollen, um Kosten zu sparen. Doch Vorsicht: Der Aufwand für Inserate, Buchungen und Besichtigungen kann ganz erheblich sein. Besonders dann, wenn die Kapitalimmobilie nicht in der Nähe des Wohnortes Ihres Kunden liegt.

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Last Update: 29.6.2015
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